Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью
В чем может быть подвох с коммерческой недвижимостью?
- Чем рискует покупатель, а чем продавец
- Проверка через Онлайн-сервисы, и как это может сказаться на сделке с недвижимостью
- Как общаться с продавцом или зачем нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
- Советы для покупателей коммерческой недвижимости — как избежать рисков и что нужно проверить, чтобы сделку не оспорили
- 5. Что проверить перед покупкой, чтобы не потратить еще больше денег
- Как по максимуму облегчить сделку
- Чёткая формулировка — на вес золота
1. Чем рискует покупатель, а чем ПРОДАВЕЦ
Коммерческая недвижимость разная. С жилой проще — в ней живут, и всё. А коммерческая может использоваться в абсолютно разных вариантах — от ремонта сотовых телефонов до крупного производства.
На пути от первого просмотра объявления до открытия бизнеса покупателя ждёт бег с неожиданными препятствиями, порой совершенно неочевидными. Например:
— Купили помещение, но то, что планировали там не откроешь — не хватает мощностей электричества.
— Купили участок под производственную базу с небольшим ручейком по территории — а потом оказалось, что это не ручеёк, а начало длинной реки с большой водоохранной зоной с кучей ограничений в использовании.
А еще бывают личные конфликты, кабальные договоры аренды, тысячи других недомолвок, неправильно оформленных и «забытых» документов…
Проверка через Онлайн-сервисы, и как это может сказаться на сделке с недвижимостью
Проверить недвижимость перед покупкой — непросто и довольно долго даже для опытного юриста. В последнее время появилось много электронных сервисов, обещающих провести проверку объекта недвижимости онлайн и подготовиться к сделке без «бумажной волокиты» в течение нескольких дней. Возможно ли это? В сделках с недвижимостью нужно учитывать слишком много нюансов, а прочитать отсканированный текст и сделать правильный вывод о его содержании ни один робот, пока, не может.
Пока в сделках с недвижимостью очень много субъективного и, чтобы обнаружить все «подводные камни», важно уметь читать между строк. Испытывать свою удачу или набраться терпения и следовать поговорке «скупой платит дважды», — выбирает каждый сам.
Как проверяют недвижимость Онлайн-сервисы
3. Как общаться с продавцом или зачем нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
В любой сделке участвует две стороны, и у каждой свой интерес. Даже после тщательной юридической проверки ошибки в ходе сделки могут привести к проблемам с недвижимостью. Это как самостоятельный непрофессиональный монтаж сложного оборудования лишает вас гарантии на него.
Поэтому важно сопровождение юриста по недвижимости на каждом этапе сделки с недвижимостью. Переговоры с продавцом или его риелтором, подготовка договора купли-продажи — довольно сложные стадии, особенно, если продавцу есть что скрывать.
По тому, в каком состоянии документация, как ведутся переговоры, может выстраиваться стратегия общения с продавцом. Опыт и знания профессионального юриста тут сложно переоценить.
4. Советы для покупателей коммерческой недвижимости — как избежать рисков и что нужно проверить, чтобы сделку не оспорили
Первое, что надо сделать — убедиться, что продавец имеет на недвижимость полное право, и никто не отнимет вашу вновь обретённую собственность.
— Экспертиза документов на право продавца на недвижимость и нет ли обременений (например, полубесплатных арендаторов)
Где это проверяют: действующие права и обременения — в обычной выписке из ЕГРН. Информацию о предыдущих сделках можно получить из выписки о переходе прав на объект недвижимости. Документы анализируются на предмет основания регистрации собственности продавца на недвижимость. Понимание истории сделок позволит оценить, какова вероятность неблагоприятных последствий, связанных с судебными тяжбами и последующим отчуждением недвижимости.
— Незарегистрированные объекты в границах земельных участков
«Лишняя» (незарегистрированная) недвижимость на приобретаемом земельном участке – это не благо, а проблема, так как ее фактический собственник может потом оформить на нее права и претендовать на часть земельного участка под зданием. Информации о таких объектах в Реестре вы не найдете. О них можно узнать только с помощью фактического обследования территории кадастровыми инженерами и сопоставлением данных из ЕГРН.
— При покупке у физических лиц — найти людей, согласие которых может потребоваться для сделки
Нужно проверить семейное положение физического лица не только на тот момент, когда недвижимость продаётся, но и на момент её приобретения. Возможно, что недвижимость покупалась в одном браке, а продается уже в другом. И требуется получать согласие прежнего супруга.
— Судебные споры по недвижимости, собственников и их бенефициаров. Возможность банкротства продавца
Судебные споры — всегда плохой знак, а банкротство — красный флаг для покупки. Особенно стоит насторожиться на этот счёт, если сумма сделки ниже, чем стоимость недвижимости на рынке. Если продавец будет банкротиться, недвижимость изымут у вас в общую конкурсную массу и поставят вас в очередь с остальными кредиторами.
Чтобы этого не случилось, нужно заранее проверить, выступает ли продавец в судебных спорах в качестве ответчика, нет ли на него исполнительных производств как на должника, заглянуть в бухгалтерскую отчетность.
— Полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации
Это делается, чтобы после опрометчивых действий руководителя организации-продавца к вам не пришли обманутые акционеры. Придётся проверить множество документов: устав, положения о совете директоров, отчетные бухгалтерские документы. Не лишним будет снова пробежаться по базам данных и картотекам, чтобы понять, нет ли корпоративных споров.
5. Что проверить перед покупкой, чтобы не потратить еще больше денег
— Особые характеристики и статусы недвижимости
К распоряжению и использованию объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий есть специальные требования. Не соблюдаете — сделку могут признать недействительной. О статусах можно узнать в кадастровых паспортах, реестрах объектов культурного наследия, ГПЗУ.
— Фактическое соответствие недвижимости документам
Стоит проверить — может быть, предыдущий владелец снес стену или засыпал пруд, а на плане до сих пор все как было. Для этого нужно рассмотреть технические планы на недвижимость, межевые дела, и сравнить с результатами фактического обследования.
— Незарегистрированные обременения в границах недвижимости и возможности появления таковых в будущем
Никому не хочется, чтобы его что-то ограничивало, поэтому стоит понять, нет ли на вашем будущем участке скважин, прилегающих санитарных, водоохранных зон и т.д. В приобретаемых помещениях могут проходить обще домовые коммуникации, к которым вы обязаны обеспечить доступ.
Знания о таких вещах можно получить после фактического обследования недвижимости, запроса и анализа ГПЗУ, исследования данных о смежных участках и планов по развитию территории. Не лишним бывает пообщаться с органами местной власти.
— Соответствие недвижимости требованиям действующего договора аренды
Если вы изначально хотите купить арендный бизнес, проверьте, насколько недвижимость соответствует требованиям действующего договора аренды. Вдруг собственник обещал арендатору больше электрических мощностей и теперь их отсутствие будет поводом для снижения арендной платы? Целесообразно встретиться с арендаторами и услышать их мнение.
6. Как по максимуму облегчить сделку
— Переложить ответственность за недостатки
Если после проверок обнаружились очевидные недочеты со стороны продавца, можно заключить предварительный договор, где прописать его обязанность по исправлению ошибок и оформлению недостающих документов.
Бывает, что продавцы не готовы к такому повороту событий, а в других ситуациях наоборот, охотно помогают.
— Нужно отложить срочную сделку?
Ещё один распространённый момент — продавцу нужно продать недвижимость срочно, буквально в следующую пятницу, а у покупателя ещё не собраны деньги. Для этого есть вполне легальный способ её отсрочить — убедить продавца, что помимо экспресс-анализа,
необходимо провести более подробные проверки, направить запросы, получить ответы, посетить архив, встретиться с чиновниками соответствующих отделов и т.п.
7. Чёткая формулировка — на вес золота.
Важно изначально верно ставить задачу юристу, чтобы избежать ошибок и неудачных сделок.
Договор надо изучать внимательно и не расслабляться до полного окончания сделки. При подписании заранее согласованных документов могут возникнуть нюансы!
Надеяться на авось, на то, что противоположная сторона все сделает сама — слишком наивно. Если надо (а надо почти всегда) — привлеките юристов-экспертов. Зачастую если вам кажется, что всё идет хорошо — значит вы просто чего-то не знаете.
Удачи на переговорах, в составлении договоров и совершении сделок!
Остались вопросы, обращайтесь. 8-953-341-3640 8(996)786-3226