Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

В чем подвох с коммерческой недвижимостью? 

  1. Чем рискует покупатель, а чем продавец
  2. Проверка через Онлайн-сервисы, и как это может сказаться на сделке с недвижимостью
  3. Как общаться с продавцом или зачем нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
  4. Советы для покупателей коммерческой недвижимости  — как избежать рисков и что нужно проверить, чтобы сделку не оспорили
  5. 5. Что проверить перед покупкой, чтобы не потратить еще больше денег
  6. Как по максимуму облегчить сделку
  7. Чёткая формулировка — на вес золота

1.  Чем рискует покупатель, а чем ПРОДАВЕЦ

Коммерческая недвижимость разная. С жилой проще — в ней живут, и всё. А коммерческая может использоваться в абсолютно разных вариантах — от ремонта сотовых телефонов до крупного производства.

На пути от первого просмотра объявления до открытия бизнеса покупателя ждёт бег с неожиданными препятствиями, порой совершенно неочевидными.  Например:

—  Купили помещение, но то, что планировали там не откроешь — не хватает мощностей электричества.

—  Купили участок под производственную базу с небольшим ручейком по территории — а потом оказалось, что это не ручеёк, а начало длинной реки с большой водоохранной зоной с кучей ограничений в использовании.

А еще бывают личные конфликты, кабальные договоры аренды, тысячи других недомолвок, неправильно оформленных и «забытых» документов…

  1. Проверка через Онлайн-сервисы, и как это может сказаться на сделке с недвижимостью

Проверить недвижимость перед покупкой — непросто и довольно долго даже для опытного юриста. В последнее время появилось много электронных сервисов, обещающих провести проверку объекта недвижимости онлайн и подготовиться к сделке без «бумажной волокиты» в течение нескольких дней. Возможно ли это? В сделках с недвижимостью нужно учитывать слишком много нюансов, а прочитать отсканированный текст и сделать правильный вывод о его содержании ни один робот, пока,  не может.

Пока в сделках с недвижимостью очень много субъективного и, чтобы обнаружить все «подводные камни», важно уметь читать между строк. Испытывать свою удачу или набраться терпения и следовать поговорке «скупой платит дважды», — выбирает   каждый сам.

Как проверяют недвижимость Онлайн-сервисы

3.  Как общаться с продавцом или зачем нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

В любой сделке участвует две стороны, и у каждой свой интерес. Даже после тщательной юридической проверки ошибки в ходе сделки могут привести к проблемам с недвижимостью. Это как самостоятельный непрофессиональный монтаж сложного оборудования лишает вас гарантии на него.

Поэтому важно сопровождение юриста по недвижимости на каждом этапе сделки с недвижимостью. Переговоры с продавцом или его риелтором, подготовка договора купли-продажи — довольно сложные стадии, особенно, если продавцу есть что скрывать.

По тому, в каком состоянии документация, как ведутся переговоры, может выстраиваться стратегия общения с продавцом. Опыт и знания профессионального юриста тут сложно переоценить.

4.  Советы для покупателей коммерческой недвижимости  — как избежать рисков и что нужно проверить, чтобы сделку не оспорили

Первое, что надо сделать — убедиться, что продавец имеет на недвижимость полное право, и никто не отнимет вашу вновь обретённую собственность. 

—  Экспертиза документов на право продавца на недвижимость и нет ли обременений (например, полубесплатных арендаторов)
Где это проверяют: действующие права и обременения — в обычной выписке из ЕГРН. Информацию о предыдущих сделках можно получить из выписки о переходе прав на объект недвижимости. Документы анализируются на предмет основания регистрации собственности продавца на недвижимость. Понимание истории сделок позволит оценить, какова вероятность неблагоприятных последствий, связанных с судебными тяжбами и последующим отчуждением недвижимости.
 
—  Незарегистрированные объекты в границах земельных участков
«Лишняя» (незарегистрированная) недвижимость на приобретаемом земельном участке – это не благо, а проблема, так как ее фактический собственник может потом оформить на нее права и претендовать на часть земельного участка под зданием. Информации о таких объектах в Реестре вы не найдете. О них можно узнать только с помощью фактического обследования территории кадастровыми инженерами и сопоставлением данных из ЕГРН.

—  При покупке у физических лиц — найти людей, согласие которых может потребоваться для сделки
Нужно проверить семейное положение физического лица не только на тот момент, когда недвижимость продаётся, но и на момент её приобретения. Возможно, что недвижимость покупалась в одном браке, а продается уже в другом. И требуется получать согласие прежнего супруга.

—  Судебные споры по недвижимости, собственников и их бенефициаров. Возможность банкротства продавца
Судебные споры — всегда плохой знак, а банкротство — красный флаг для покупки. Особенно стоит насторожиться на этот счёт, если сумма сделки ниже, чем стоимость недвижимости на рынке. Если продавец будет банкротиться, недвижимость изымут у вас в общую конкурсную массу и поставят вас в очередь с остальными кредиторами.

Чтобы этого не случилось, нужно заранее проверить, выступает ли продавец в судебных спорах в качестве ответчика, нет ли на него исполнительных производств как на должника, заглянуть в бухгалтерскую отчетность.

 — Полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации
Это делается, чтобы после опрометчивых действий руководителя организации-продавца к вам не пришли обманутые акционеры. Придётся проверить множество документов: устав, положения о совете директоров, отчетные бухгалтерские документы. Не лишним будет снова пробежаться по базам данных и картотекам, чтобы понять, нет ли корпоративных споров.

5. Что проверить перед покупкой, чтобы не потратить еще больше денег 

—  Особые характеристики и статусы недвижимости
К распоряжению и использованию объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий есть специальные требования. Не соблюдаете — сделку могут признать недействительной. О статусах можно узнать в кадастровых паспортах, реестрах объектов культурного наследия, ГПЗУ.

—   Фактическое соответствие недвижимости документам
Стоит проверить — может быть, предыдущий владелец снес стену или засыпал пруд, а на плане до сих пор все как было. Для этого нужно рассмотреть технические планы на недвижимость, межевые дела, и сравнить с результатами фактического обследования.

—  Незарегистрированные обременения в границах недвижимости и возможности появления таковых в будущем
Никому не хочется, чтобы его что-то ограничивало, поэтому стоит понять, нет ли на вашем будущем участке скважин, прилегающих санитарных, водоохранных зон и т.д. В приобретаемых помещениях могут проходить обще домовые коммуникации, к которым вы обязаны обеспечить доступ.

Знания о таких вещах можно получить после фактического обследования недвижимости, запроса и анализа ГПЗУ, исследования данных о смежных участках и планов по развитию территории. Не лишним бывает пообщаться с органами местной власти.

 Соответствие недвижимости требованиям действующего договора аренды
Если вы изначально хотите купить арендный бизнес, проверьте, насколько недвижимость соответствует требованиям действующего договора аренды. Вдруг собственник обещал арендатору больше электрических мощностей и теперь их отсутствие будет поводом для снижения арендной платы? Целесообразно встретиться с арендаторами и услышать их мнение.

6.  Как по максимуму облегчить сделку

—  Переложить ответственность за недостатки

Если после проверок обнаружились очевидные недочеты со стороны продавца, можно заключить предварительный договор, где прописать его обязанность по исправлению ошибок и оформлению недостающих документов.

Бывает, что продавцы не готовы к такому повороту событий, а в других ситуациях наоборот, охотно помогают.

—  Нужно отложить срочную сделку?
Ещё один распространённый момент — продавцу нужно продать недвижимость срочно, буквально в следующую пятницу, а у покупателя ещё не собраны деньги. Для этого есть вполне легальный способ её отсрочить — убедить продавца, что помимо экспресс-анализа,

необходимо провести более подробные проверки, направить запросы, получить ответы, посетить архив, встретиться с чиновниками соответствующих отделов и т.п.

7.  Чёткая формулировка — на вес золота.
Важно изначально верно ставить задачу юристу, чтобы избежать ошибок и неудачных сделок.

Договор надо изучать внимательно и не расслабляться до полного окончания сделки. При подписании заранее согласованных документов могут возникнуть нюансы!

Надеяться на авось, на то, что противоположная сторона все сделает сама — слишком наивно.  Если надо (а надо почти всегда) — привлеките юристов-экспертов.  Зачастую если вам кажется, что все идет хорошо — значит вы просто чего-то не знаете.

Удачи на переговорах и в составлении договоров!

 

Начать чат
Нужна консультация?
Добрый день!
Нужна консультация?
Powered by