Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

В чем может быть подвох с коммерческой недвижимостью? 

1. Чем рискует покупатель, а чем продавец
2. Проверка через Онлайн-сервисы, и как это может сказаться на сделке с недвижимостью
3. Как общаться с продавцом или зачем нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
4. Советы для покупателей коммерческой недвижимости  — как избежать рисков и что нужно проверить, чтобы сделку не оспорили
5. Что проверить перед покупкой, чтобы не потратить еще больше денег
6. Как по максимуму облегчить сделку
7. Чёткая формулировка — на вес золота

1.  Чем рискует покупатель, а чем ПРОДАВЕЦ

Коммерческая недвижимость разная. С жилой проще — в ней живут, и всё. А коммерческая может использоваться в абсолютно разных вариантах — от ремонта сотовых телефонов до крупного производства.

На пути от первого просмотра объявления до открытия бизнеса покупателя ждёт бег с неожиданными препятствиями, порой совершенно неочевидными.  Например:

—  Купили помещение, но то, что планировали там не откроешь — не хватает мощностей электричества

—  Купили участок под производственную базу с небольшим ручейком по территории — а потом оказалось, что это не ручеёк, а начало длинной реки с большой водоохранной зоной с кучей ограничений в использовании

А еще бывают личные конфликты, кабальные договоры аренды, тысячи других недомолвок, неправильно оформленных и «забытых» документов…

Проверка через Онлайн-сервисы, и как это может сказаться на сделке с недвижимостью

Проверить недвижимость перед покупкой — непросто и довольно долго даже для опытного юриста. В последнее время появилось много электронных сервисов, обещающих провести проверку объекта недвижимости онлайн и подготовиться к сделке без «бумажной волокиты» в течение нескольких дней. Возможно ли это? В сделках с недвижимостью нужно учитывать слишком много нюансов, а прочитать отсканированный текст и сделать правильный вывод о его содержании ни один робот, пока,  не может

Пока в сделках с недвижимостью очень много субъективного и, чтобы обнаружить все «подводные камни», важно уметь читать между строк. Испытывать свою удачу или набраться терпения и следовать поговорке «скупой платит дважды», — выбирает   каждый сам

Как проверяют недвижимость Онлайн-сервисы

3.  Как общаться с продавцом или зачем нужно юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

В любой сделке участвует две стороны, и у каждой свой интерес. Даже после тщательной юридической проверки ошибки в ходе сделки могут привести к проблемам с недвижимостью. Это как самостоятельный непрофессиональный монтаж сложного оборудования лишает вас гарантии на него.

Поэтому важно сопровождение юриста по недвижимости на каждом этапе сделки с недвижимостью. Переговоры с продавцом или его риелтором, подготовка договора купли-продажи — довольно сложные стадии, особенно, если продавцу есть что скрывать

По тому, в каком состоянии документация, как ведутся переговоры, может выстраиваться стратегия общения с продавцом. Опыт и знания профессионального юриста тут сложно переоценить

4.  Советы для покупателей коммерческой недвижимости  — как избежать рисков и что нужно проверить, чтобы сделку не оспорили

Первое, что надо сделать — убедиться, что продавец имеет на недвижимость полное право, и никто не отнимет вашу вновь обретённую собственность

—  Экспертиза документов на право продавца на недвижимость и нет ли обременений (например, полубесплатных арендаторов)
Где это проверяют: действующие права и обременения — в обычной выписке из ЕГРН. Информацию о предыдущих сделках можно получить из выписки о переходе прав на объект недвижимости. Документы анализируются на предмет основания регистрации собственности продавца на недвижимость. Понимание истории сделок позволит оценить, какова вероятность неблагоприятных последствий, связанных с судебными тяжбами и последующим отчуждением недвижимости.
 
—  Незарегистрированные объекты в границах земельных участков
«Лишняя» (незарегистрированная) недвижимость на приобретаемом земельном участке – это не благо, а проблема, так как ее фактический собственник может потом оформить на нее права и претендовать на часть земельного участка под зданием. Информации о таких объектах в Реестре вы не найдете. О них можно узнать только с помощью фактического обследования территории кадастровыми инженерами и сопоставлением данных из ЕГРН.

—  При покупке у физических лиц — найти людей, согласие которых может потребоваться для сделки
Нужно проверить семейное положение физического лица не только на тот момент, когда недвижимость продаётся, но и на момент её приобретения. Возможно, что недвижимость покупалась в одном браке, а продается уже в другом. И требуется получать согласие прежнего супруга.

—  Судебные споры по недвижимости, собственников и их бенефициаров. Возможность банкротства продавца
Судебные споры — всегда плохой знак, а банкротство — красный флаг для покупки. Особенно стоит насторожиться на этот счёт, если сумма сделки ниже, чем стоимость недвижимости на рынке. Если продавец будет банкротиться, недвижимость изымут у вас в общую конкурсную массу и поставят вас в очередь с остальными кредиторами.

Чтобы этого не случилось, нужно заранее проверить, выступает ли продавец в судебных спорах в качестве ответчика, нет ли на него исполнительных производств как на должника, заглянуть в бухгалтерскую отчетность.

 — Полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации
Это делается, чтобы после опрометчивых действий руководителя организации-продавца к вам не пришли обманутые акционеры. Придётся проверить множество документов: устав, положения о совете директоров, отчетные бухгалтерские документы. Не лишним будет снова пробежаться по базам данных и картотекам, чтобы понять, нет ли корпоративных споров.

5. Что проверить перед покупкой, чтобы не потратить еще больше денег 

—  Особые характеристики и статусы недвижимости
К распоряжению и использованию объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий есть специальные требования. Не соблюдаете — сделку могут признать недействительной. О статусах можно узнать в кадастровых паспортах, реестрах объектов культурного наследия, ГПЗУ

—   Фактическое соответствие недвижимости документам
Стоит проверить — может быть, предыдущий владелец снес стену или засыпал пруд, а на плане до сих пор все как было. Для этого нужно рассмотреть технические планы на недвижимость, межевые дела, и сравнить с результатами фактического обследования

—  Незарегистрированные обременения в границах недвижимости и возможности появления таковых в будущем
Никому не хочется, чтобы его что-то ограничивало, поэтому стоит понять, нет ли на вашем будущем участке скважин, прилегающих санитарных, водоохранных зон и т.д. В приобретаемых помещениях могут проходить обще домовые коммуникации, к которым вы обязаны обеспечить доступ

Знания о таких вещах можно получить после фактического обследования недвижимости, запроса и анализа ГПЗУ, исследования данных о смежных участках и планов по развитию территории. Не лишним бывает пообщаться с органами местной власти.

—  Соответствие недвижимости требованиям действующего договора аренды
Если вы изначально хотите купить арендный бизнес, проверьте, насколько недвижимость соответствует требованиям действующего договора аренды. Вдруг собственник обещал арендатору больше электрических мощностей и теперь их отсутствие будет поводом для снижения арендной платы? Целесообразно встретиться с арендаторами и услышать их мнение

6.  Как по максимуму облегчить сделку

—  Переложить ответственность за недостатки

Если после проверок обнаружились очевидные недочеты со стороны продавца, можно заключить предварительный договор, где прописать его обязанность по исправлению ошибок и оформлению недостающих документов

Бывает, что продавцы не готовы к такому повороту событий, а в других ситуациях наоборот, охотно помогают

—  Нужно отложить срочную сделку?
Ещё один распространённый момент — продавцу нужно продать недвижимость срочно, буквально в следующую пятницу, а у покупателя ещё не собраны деньги. Для этого есть вполне легальный способ её отсрочить — убедить продавца, что помимо экспресс-анализа,

необходимо провести более подробные проверки, направить запросы, получить ответы, посетить архив, встретиться с чиновниками соответствующих отделов и т.п.

7.  Чёткая формулировка — на вес золота
Важно изначально верно ставить задачу юристу, чтобы избежать ошибок и неудачных сделок

Договор надо изучать внимательно и не расслабляться до полного окончания сделки. При подписании заранее согласованных документов могут возникнуть нюансы!

Надеяться на авось, на то, что противоположная сторона все сделает сама — слишком наивно.  Если надо (а надо почти всегда) — привлеките юристов-экспертов.  Зачастую если вам кажется, что всё идет хорошо — значит вы просто чего-то не знаете

Удачи на переговорах, в составлении договоров и совершении сделок!

Остались вопросы, обращайтесь  

тел.  8(953) 341-36-40                  тел.  8(996) 786-32-26

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Первичная консультация по телефонам бесплатно!