Риски при продаже коммерческой недвижимости. На первый взгляд кажется, что продать — легче, чем купить. Но это обманчивое впечатление.
На пути от подачи объявления до получения денег от сделки продавцу  тоже бывает несладко — покупатели втираются в доверие, а потом проводят рейдерский захват недвижимости. И что делать — непонятно.

1. Риски, которым подвергается продавец коммерческой недвижимости
2. Доход от сделки — не равно стоимость объекта
3. Сроки проведения сделки: ждать или снижать цену?
4. Как выйти на сделку быстрее и интереснее
5. Безопасность сделки

1. Риски, которым подвергается продавец коммерческой недвижимости.

Продавцу важно скорее получить деньги за недвижимость. Но не все так просто. Есть три момента, которые влияют на желанные цифры на счете — это доход от сделки, сроки и безопасность ее проведения.

2. Доход от сделки — не равно стоимость объекта

Доход от сделки — это то, что вы получите, вычтя из стоимости объекта затраты на его предпродажную подготовку и стоимость реализации схемы продажи (затраты на налоги и операционные потери — в зависимости от того, в каком виде вы хотите получить конечный доход). Важно рассчитать все это заранее и понять, какую часть стоимости объекта «съедят» эти затраты.

3.  Сроки проведения сделки: ждать или снижать цену?

Сами посудите. Недвижимость нужно обслуживать, хотя бы минимально. А если продавец не находится год или два? А если сделка длится еще полгода, а арендаторов у вашего объекта нет или он не используется в бизнесе? Вот именно. Иногда бывает выгоднее немного сбить цену, чтобы продать быстрее.

Чёткая формулировка — на вес золота,   поэтому так важно изначально верно ставить задачу юристу, чтобы избежать ошибок и неудачных сделок.

4.  Как выйти на сделку быстрее и интереснее, это не значит «просто и без усилий».

—  Продать долю в юридическом лице вместо недвижимости, принадлежащей юридическому лицу.  Это дает экономию на налогах, но нужно учитывать особенности продавца и покупателя.

—  Вложиться в предпродажную подготовку. Тут как с автомобилем — его тоже приводят в порядок. А готовая недвижимость, где сразу можно начать бизнес — этому отдаст предпочтение любой предприниматель, который торопится. Приведите в порядок и сам объект, и документы на него.

—  Реструктурировать объект. Можно создать дочерние компании с недвижимостью в уставном капитале.

—  Если объект один, но большой — можно раздробить помещения и продать их быстрее. Но важно, чтобы в этом случае покупатели не зависели друг от друга.

—  Выдавать минимум информации. Случайно оброненная фраза — и со стороны покупателя может последовать череда проверок.

Поэтому лучше общаться с покупателем через юриста и выдавать стандартные документы: выписку из ЕГРН + документ, на основании которого собственник купил недвижимость. А если затребуют больше — просить обоснование.

5.  Безопасность сделки: нулевых вероятностей не бывает

Главное в продаже — получить деньги, а для этого нужно обеспечить такие условия, чтобы застраховать себя от рейдерства и исключить возможность, в которой покупатель заберет деньги назад. Важно учесть все факторы, которые могут повлиять на безопасность сделки, но это не так просто — иногда приходится идти на компромиссы.

Оксиома — чем сильнее юристы с обеих сторон, тем меньше шанс на успех сделки, так как абсолютной безопасности не бывает.

Коммерческая недвижимость постоянно используется в бизнесе, и порой приходится разрабатывать сложные схемы сделок, чтобы удовлетворить обе стороны, что исключает риски при продаже коммерческой недвижимости .

Надеяться на авось, на то, что противоположная сторона сама всё подготовит  — слишком наивно.  Если вы не обладаете  даром убеждения (на покупателя) — просто уделите внимание договору. Если надо (а надо почти всегда) — привлеките юристов-экспертов.

 Договор надо изучать внимательно и не расслабляться до полного окончания сделки.  Равно как и при подписании, заранее согласованных документов, могут возникнуть нюансы!

Зачастую если вам кажется, что все идет хорошо — значит вы просто чего-то не знаете.